Può capitare in alcune realtà amministrative che vi sia qualche Condòmino particolarmente in ritardo con i pagamenti delle rate di ordinaria o straordinaria amministrazione, spesso questi ritardi generano un accumulo di rate tali da poter giustificare un’azione di sollecito da parte dell’Amministratore.
Qualora il Condòmino non pagasse nonostante i solleciti?
Si può chiedere al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. È possibile inoltre, o nel frattempo, sospendere i servizi se la morosità si è perpetrata per almeno sei mesi. La sospensione è applicabile solo nel caso in cui è prevista dal regolamento (si tratta, però, di una disposizione difficilmente applicabile, anche perchè acqua e riscaldamento, soprattutto se all’interno dell’abitazione sussistono anziani, bambini e malati, sono considerati sevizi o beni essenziali).
L’amministratore per richiedere il decreto ingiuntivo non ha bisogno dell’autorizzazione assembleare, non solo con il piano di riparto consuntivo approvato, ma anche con il piano di riparto approvato a preventivo (nel senso che non è necessario attendere la fine dei lavori o dell’anno contabile per adire le vie legali). Pertanto conviene che i condòmini sollecitino l’Amministratore a procedere in tal senso.
Diversamente invece l’assemblea può deliberare di non agire per il recupero forzoso, manlevando l’Amministratore dall’obbligo applicazione in base all’articolo 63, disposizioni attuative del Codice civile.
Nel condominio dove abito, alcuni proprietari non hanno pagato la quota relativa ai lavori straordinari. L’impresa può rivalersi su tutti?
Una recente sentenza della Corte di cassazione a Sezioni unite (9148/2008)ha stabilito che il contratto stipulato dall’amministratore di condominio produce direttamente effetti nei confronti dei condòmini per cui, in caso di morosità, il creditore può agire in esecuzione solo nei confronti dei singoli secondo la quota di ciascuno. La sentenza ha fatto molto scalpore perché contraria a un diverso orientamento maggioritario che, sostenendo il principio della solidarietà, riteneva che il condomino potesse essere escusso per l’intero debito del condominio da un terzo indipendentemente dell’adempimento del suo obbligo nei confronti del condominio, con il solo diritto di regresso nei confronti degli altri condòmini limitatamente alla loro quota millesimale. Il nuovo principio cosiddetto della parziarietà delle obbligazioni condominiali ha recato e reca problemi di applicazione nella pratica, tant’è che alcuni giudici di merito non hanno seguito il nuovo orientamento della Suprema Corte.
Nel caso di ingiunzione di pagamento da parte di un creditore a causa del mancato versamento di quote da parte di alcuni condomini, le spese per l’ingiunzione e per gli interessi sulla somma pretesa dal creditore come vanno ripartite? Tra tutti i condomini o solo tra quelli morosi?
Il credito vantato dal fornitore nei confronti del condominio va ripartito tra tutti i condomini, morosi compresi, in ragione dei rispettivi millesimi. L’assemblea non può deliberare di porre a carico dei soli morosi il pagamento del credito, quand’anche sia evidente che esso sia maturato proprio a seguito del loro inadempimento.
E’ sempre salvo il diritto del condominio di agire poi nei confronti dei morosi per ottenere il risarcimento dei danni tutti conseguenti al loro mancato puntuale pagamento delle spese condominiali, danno che ovviamente deve limitarsi alle maggiori somme versate dal condominio al fornitore a titolo di interessi, rivalutazione monetaria e spese legali.
Cordiali Saluti da GenovAmministrazioni.